【欧宝官方网站】土地市场强力降温 2017年“地王”料难现

业内人士指出，去年四季度以来多地实施的房地产调控新政表明了防地王和触地价的政策倾向，2017年防地王和触地价的政策倾向，2017年地王现象将受到遏止。不受地王数量增加和房企加快跑量的影响，预计房价下跌将受到遏止。溢价率或维持低位克尔瑞地产研究中心报告表明，2016年30多个城市经常出现大约340宗地王，数量创历史新纪录。不过，2017年新年伊始，地价呈现出显著降温趋势。

日前上海新年举办的首次土地拍卖会中，碧桂园耗资22亿元取得宝山区罗店镇杨家镇区C1-2、C5-5地块，楼板价16405元/平方米，溢价率为3%。此前的热点城市厦门和苏州对地块皆设置了价格下限。中原地产研究报告认为，厦门成交价的4宗住宅用地超过50%的溢价率下限，改以竞报使用权接管政府的居住于建筑面积。

世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价皆多达37000元/平方米，而周边区域目前房价大约为32000元/平方米。在苏州，住宅用地的转让不仅地价受到限制，个别地块的未来销售价格也受到限制，售价远超过禁售部分的70%需交纳政府。2016年12月以来，不受政策约束、土地出让条件变化的影响，全国低溢价地块显著增加。中原地产首席分析师张大伟回应，12月以来，全国土地市场成交量降温，成交价金额多达10亿元的共109宗，溢价率多达100%的只有23宗。

从溢价率看，2016年全国300个城市土地平均值溢价率为43%，较2015年下降27个百分点。其中住宅类用地平均值溢价率为55%，较2015年下降34个百分点；招商类用地平均值溢价率为14%，较2015年下降7个百分点。

预计2017年这些城市的土地平均值溢价率将减少。地价走势将稳定深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，2017年许多城市在制订土地出让调控政策时，要保证不来地王，尤其是热点城市，因此土地出让较低溢价率是必定的。

例如，竞价超过一定水平后，开发商就必需配建、谦和，或者有关部门在土地拍卖会前就与有意向的开发商交流。由此来看，今年地价走势不会较稳定。明源地产研究院副院长刘策指出，2017年在政策调控预期持续放宽下，房企销售、回款不会面对一定压力。

由于资金面状况不如2016年，房企整体策略将是勤投资、触动工。不过，一些地区土地市场僧多粥少的格局仍未转变。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，从2017年初各大城市的土地交易数据来看，不存在竞拍房企少、溢价率较低的特点，解释地方政府在土地供应方面侧重结构性调整和价格管控。此时土地交易数据不会变得比较稳定，这是房企新一年战略扩展较好的机会，因为拿地成本不低。

土地市场在降温的过程中也要谨防风险。李宇嘉指出，一是前期产生的地王有可能有套牢的风险。

从2012年楼市调整的历史经验来看，2010年和2011年产生的大量地王在2012年被套，2017年也不会经常出现类似于情况。二是当下成交量衰退较显著，有可能好转市场预期，经常出现土地流拍的情况。三是2017年放宽房地产的金融杠杆，尤其是放宽房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道，这对房企资金链是相当大挑战。虽然2016年拿了地，但2017年不一定会转入研发状态。

中国指数研究院报告认为，土地市场调整步伐将减缓，从而更进一步增大已成交价地块未来研发环境的复杂性。供地结构未来将会优化贤迈进指出，热点城市供地节奏不致减缓，这合乎中央明确提出的房价下跌过慢城市容许减少土地供应的拒绝。过去土地市场较热的城市仍然不会沦为土地交易的热点城市，但不会再次发生一些变化。

例如，中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度有可能进一步提高。北京市寄居建委日前回应，2017年将更进一步调整用地结构，合理提升住宅用地比例。

二线城市的推地节奏将减缓。李宇嘉指出，2017年土地市场的区域分化将比2016年更加显著。都市圈内的土地供应不会激增。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内无法显著上升，但都市圈内的三四线城市面对拿地的好时期，如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在热点城市减缓供应的同时，有关部门将留意盘活存量用地。大城市的追加用地供应集中于在外围，对于减轻中心区住房的紧张状况不存在一定可玩性，必须盘活存量工业用地，从而减少土地的有效地供应。此前，国务院公布住房出租新政，商用房改出租后，土地用途可改以居住于，但盘活工业用地尚需涉及制度的具体。对于今年房价否不会由于土地市场的降温而有所上升，刘策回应，房价上升不一定来自土地成本上升的传导，因为现阶段土地成本的上升体现到房价上最少要过一年时间。

目前房价上行的压力更好地来自政策放宽后市场需求端的膨胀、开发商基于资金压力降价跑量。贤迈进回应，地王数量的增加不会影响市场预期，造成房价上涨幅度收窄，这是大力管控土地市场的正面效应。

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